国税庁が「マンション節税」や「タワマン節税」の防止に向け、相続税の算定ルールを見直す方針を固めました。実勢価格を反映する新たな計算式を導入。マンションの評価額と実勢価格との乖離が約1.67倍以上の場合に評価額が上がり、高層階ほど税額が増える見通しです。年間10万人以上の相続財産が課税対象となる中、税負担の公平化を図る狙いがあるようです。

今回は、上記内容の記事が日本経済新聞に掲載されていましたので、その内容をお伝えさせていただきます。

現行ルールは1964年の国税庁通達に基づく。国税庁は財産の評価方法を定めた通達を2023年中に改正し、2024年1月1日以降の適用を目指す。

相続税法は財産の評価は「時価による」と規定する。現金や上場株に比べて土地や建物は評価が難しく、国税庁は通達で、マンションの場合は建物と土地の評価額の合計とする。建物は建築費などから地方自治体が算定する固定資産税の評価額を使用。土地は一般的に毎年公表される路線価を使って計算する。金額に応じて10～55％の税率を掛け、相続税額を申告する。

今回のルール改正の最大のポイントは、実勢価格を反映する指標の導入だ。新たなルールは、

①築年数や階数などに基づいて評価額と実勢価格の乖離の割合（乖離率）を計算

②約1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率と0.6を掛ける

ことで評価額を引き上げる。戸建ての平均乖離率（1.66倍）にそろえる狙いだ。

国税庁がルール改正を検討するために設置した有識者会議の資料によると、東京都内の築9年の43階建て高層マンションの23階で、約1億1900万円の実勢価格に対して評価額が3720万円となっていた。相続税に詳しい複数の税理士によると、この場合、従来は3720万円が基準で、相続するのが子ども1人の場合は単純計算で相続税は約12万円になる。

新たなルールでは、実勢価格との乖離率を3.2倍とした場合、3720万円に3.2と0.6を掛けた約7140万円が評価額となる。単純計算の相続税額は約508万円となり、従来に比べて負担は500万円近く増すことになる。

国税庁が全国の20階以上のマンションについて2018年のデータを抽出調査したところ、乖離率は平均3.16倍だった。国税庁の調査範囲に限れば、1.67倍の基準を大きく上回り、大半の住戸で税負担が増える可能性がある。

国税庁がルールを見直す背景にあるのが、評価額と実勢価格の乖離だ。路線価はそもそも公示価格の8割が基準で、足元の地価上昇が反映されにくい。さらにマンションの場合、全体の敷地面積を戸数で分けるため、戸数が多い高層マンションであるほど1戸当たりの土地の持ち分は小さくなる。

現行の算定ルールが導入された当時は皆無だったタワーマンションは現在、全国に1400棟以上。人気で高価格の高層階ほど実勢価格と評価額の差が大きくなる傾向がある。この差を使った節税策は「マンション節税」や「タワマン節税」とも呼ばれ、相続税負担の不公平性がかねて指摘されていた。

見直し議論が本格化したきっかけは、2022年4月の最高裁判決だ。購入価格が計13億円超のマンション2棟の評価額を3億3千万円とした相続人に対し、実際の評価額は12億7千万円だとした国税当局の追徴課税を認用。判決理由で「他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じ租税負担の公平に反する」と言及した。国税庁が2023年1月に有識者会議を立ち上げ、算定ルールの見直しを検討してきた。

2021年に亡くなった約143万人のうち、約13万人の相続財産が課税対象となるなど相続税の裾野は広がっています。

個人的には「マンション節税」や「タワマン節税」は夢のまた夢の話ですが…

新ルールで節税効果が薄れれば、マンションを売却してほかの資産に資金を振り向ける動きが広がり、中古マンション価格が下がる可能性もあります。

税負担の公平性をはかることは重要だと思いますが、それを推し進めるあまり、相続税の負担が過大になるのを防ごうとする納税者に対し、過度の委縮効果をもたらすことにならないよう、市場の変化に対応した柔軟な運用も求められるのではないでしょうか。