マンションの老朽化が進むと、必要な工事が増え、修繕コストはかさむ一方です。建築当時は快適に暮らせていたマンションも、居住者の高齢化によるニーズの変化に伴い、不満の声が寄せられることも。そこで選択肢の一つになるのが「マンションの建て替え」です。しかし、マンションの建て替えを実現するには多くの合意要件をクリアしなければなりません。その合意要件を緩和する改正が議論されています。

老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は1月16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめました。一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を提出する方針です。

国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超えのマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。

区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。

要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足、周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ、バリアフリーへの不適合があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。

建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。

1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。

被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。

建て替えを後押しする要綱案に沿って合意要件が緩和されれば、再開発や中古マンションの取引活性化につながる可能性に期待する一方、経済的利益が望みづらい物件は建て替えが進まず、劣化が進行したまま置き去りになると懸念の声も根強い。

新築時から入居し「自分が死ぬまで住めればそれでいい」と考える高齢者と、後から入った子育て世代の所有者が対立し、合意形成が進まないケースも。「合意要件が緩和されても、簡単に進まないのが現実だ。駅から遠いなど再開発のうまみが少ないマンションは業者も積極的には建て替えに動かず、取り残される恐れがある。」と専門家は指摘しています。

現在マンションにお住まいの方はもちろん、今後中古マンションの購入を検討されているという方も、マンションの建て替え時の知識については頭の片隅にでも置いていただければと思います。

大河ドラマ「どうする家康」は2023年1月8日の第1回より放送が始まり、12月17日の第48回で最終回となりました。

三河の岡崎城主、松平広忠の子として生まれてから、戦国の世を終わらせ江戸幕府を開き、260年もの間太平の礎を築いた家康の生涯でしたね。

個性的な俳優さんの中でも家康役の松本潤さんは、弱きプリンスから諸国大名たちから一目置かれる大物への変貌が見どころでした。

ところで今回は、最終回をむかえた「どうする家康」ロスの影響が大きく、岡崎公園内のドラマ館へ行ってきました。

入館入り口では、クリスマスイベント福引を行なっており、3等のタオルが当たりました。

パネルには、来場の記録として出演者のサインがありました。

来場時に出演者にお会い出来た方はラッキーでしたね。

ドラマ館は名残惜しくも今年の1月8日に閉館しましたが、リニューアル工事を経て、元々の「三河武士のやかた家康館」にする為にしばらく休館になるようです。

また、観光案内とお土産店も閉店しましたが、2月9日にリニューアルオープンするそうです。

ドラマの展開を楽しむ為に家康公ゆかりの地を巡る旅をする中で、まだ知りたいことや行ってみたい所が多くあることに改めて気づきました。

まだまだ、旅は続きそうです。

こんにちは。本日もブログを読んでいただき、ありがとうございます。『もういくつ寝るとお正月♪』なんて曲が似合う今日この頃、みなさまはいかがお過ごしでしょうか？今年は暖冬と言われていますが、今週は寒波が入り込み、先日まで暖かい日が続いていたせいか、すごく寒く感じます。それでもこの気温が平年並みだそうです。インフルエンザが流行っているようですので、みなさまも体調にはお気を付けください。

先日、取引業者さんの展示会に行ってきました。建材や住宅設備、木造のプレカット加工などを行う業者さんの展示会でした。その中でプレカット工場の見学をさせて頂いたのですが、特に目を引いたのが大阪万博の木造回廊のプレカット加工でした。

身近な業者さんがあの大規模プロジェクトの一端を担っていると思うと、万博の経済効果は大きなものなんだろうと想像がつきます。しかし、先日の毎日新聞の世論調査では大阪万博のチケットを「購入したいと思わない」と回答した人が79％に上ったそうです。工期の問題や、大幅な予算オバー、地盤沈下の問題、出展国の離脱等々様々な問題を抱えています。特に予算に関して、誘致時は1,250億円と予算組みをしておきながら、今現在その2倍弱の2,350億円まで膨れ上がっており、さらに日本館の建設費用、途上国への出展支援金、会場警備費、広告宣伝費などが合わせて800億円以上掛かる見込みとの事です。東京オリンピックでも予算の超過や開催後に発覚した汚職事件等様々な問題が明るみになりました。大阪万博も東京オリンピックの二の舞になりそうな感じを受けます。

とは言え東京オリンピックでもそうでしたが、開幕すれば国民の機運も高まり、連日大盛況。閉幕時には大成功でしたとマスコミがニュースを流す映像が目に見えてきます。この国の何たる平和な事か…。政治家が裏金つくりに奔走して、政府が右往左往している。億単位の裏金を作って私腹を肥やす政治家が逮捕されない。逮捕できない仕組み。すごく混沌とした世の中に見えます。

そんな暗い世の中に大谷選手はいつも明るい話題を振りまいてくれます。巨額な話をするときは明るい話題にして貰いたいものです。本日も最後までブログを読んでいただきありがとうございました。

少し前ですが、冬眠を控えたクマに住民が襲われる事件がニュースとなりました。北海道では大型のヒグマによるものですが、本州でもツキノワグマによる被害が報道されています。その多くは東北地方ですが、中部地方でも長野県や岐阜県ではかなりの頻度で目撃情報が発表され、時には人身被害も報告されています。

私たちの豊田市はどうでしょうか？岐阜県の恵那市や土岐市といった豊田市の隣接地で目撃されるくらいなのでいないということはないと思います。

愛知県のHPに「あいちの環境」というページがあり、その中でツキノワグマに関する情報が掲載されています。令和4年の資料によると愛知県内のクマ目撃情報は19件、そのうち豊田市山間部のものが15件と大半を占めています。今年もすでに18件あり、豊田市では5件が報告されています。うち1件は岐阜県境側ではなく旧下山村という、どちらかといえば愛知県の真ん中あたりという場所での目撃例です。同一か別の個体なのか不明ですが、豊田市にも確実に棲息していると考えられます。

私たちも仕事で山間地に行くことがありますが、シカの足跡やイノシシが地面を掘った跡を見つけることは珍しくない地域ですので、一人で現場の確認に行く時は少し怖い感じがします。

以前物件調査の際に野生のシカと遭遇しました。すぐに車の中に避難しましたが、シカでも結構緊張しました。

クマは国内では最強の猛獣ですので遭遇してしまった場合はそれなりの覚悟が必要となります。ですからできればクマに出会わないようにしなければなりません。それにはクマの棲息地域に立ち入る際の準備や注意、また、山間部に住む人が危険な目に遭わないような対策を講じることが大切です。

1.エサとなる食物を無造作に持ち込まない、生ゴミは持ち帰る。

2.山に立ち入る際には鈴やラジオなど音を出すものを身につけ、クマの方が近づいてこないようにする。

3.人里では果実や農作物の適切な管理や廃棄野菜などの生ゴミを家の近くに置かない。

4.ゴミ出しのルールの徹底。

クマは本来臆病な動物で、人の存在に気づけば逃げてしまうことが多いそうです。クマにとってのメリットを生じさせないことでクマと遭遇する確率を減らすことができます。特に山間部の空き家の庭で、柿の木などを放置しておくとそこにエサがあると気がついてしまうので、管理できない果樹は伐採しておいた方が良いです。ちなみにクマよけのスプレーは相当近くで使用しなければ効果が期待できないそうです。

ツキノワグマは愛知県では絶滅危惧IAにランクされ、ごく近い将来、野生で絶滅する危険性が極めて高い種とされていますので、保護と共生を図る必要があります。「豊田市にクマはいる」という前提の元、私たちの生活圏を守ることとクマの生活圏を守ることは両立可能なこととして豊かな自然を維持していきたいものです。

HP　あいちの環境

リーフレット　（PDF）

人とツキノワグマの共生に向けて（PDF）