カテゴリー：不動産関連
記録的な猛暑が続いた今夏でしたが、10月に入り朝晩は涼しくなり過ごしやすい季節になりました。
10月はお祭りの季節でもあり、豊田市内の各地域で催行されています。当社地域でも毎年10月第3日曜日とその前日に挙母祭りが行われます。
そんなお祭り騒ぎの裏で、同日の10月第3日曜日に、不動産業界でもっとも重要な資格試験が毎年行われていることをご存知でしょうか？
それは「宅地建物取引士試験」、通称「宅建試験」です。
宅建試験の概要についてご説明します。（一般財団法人不動産適正取引推進機構HPより引用）
宅地建物取引業を営もうとする者は、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」といいます。）に基づき、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受ける必要があります。
免許を受けるに当たり、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して、国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならないとされています。
宅地建物取引士になるためには、まず、宅建業法で定める宅地建物取引士資格試験（平成26年度（2014年度）までは、宅地建物取引主任者資格試験）に合格しなければなりません。
試験は、宅建業法第16条の2の規定に基づき、昭和63年度（1988年度）から当機構（一般財団法人不動産適正取引推進機構）が、国土交通大臣から指定試験機関として指定を受け、各都道府県知事の委任のもとに実施しています。
・試験の方法
50問・四肢択一式による筆記試験です。
※ただし、登録講習修了者は45問です。
・受験資格
日本国内に居住する方であれば、年齢、学歴等に関係なく、誰でも受験できます。
※合格後、資格登録に当たっては、一定の条件（宅建業法第18条）があります。
・試験地
原則として、現在お住まいの試験地（都道府県）での受験となります。
※合格後、資格登録は、試験地の都道府県知事に申請することとなります。
・試験日
毎年1回、10月の第3日曜日に、次の時間で実施します。
・午後1時～午後3時（2時間）
※ただし、登録講習修了者は、午後1時10分～午後3時（1時間50分）
・受験手数料
8,200円
・合格発表
原則として、11月下旬に発表します。
試験の出題範囲ですが、大きく分けて以下3つの項目から出題されます。いずれも、宅地建物取引業に必要な知識があるかを判定するための試験内容です。
・宅建業法
宅地建物取引業法、いわゆる宅建業法では、不動産の健全な取引を行ない、購入者を保護するためのルールや罰則が定められています。免許制度や重要事項説明、クーリングオフなど、いずれも宅建士として業務するうえで基礎となる知識です。
最も配分が高い項目で、例年50問のうち20問が宅建業法より出題されています。
・権利関係
宅建士の試験では、民法や借地借家法、不動産登記法などの権利関係からも出題されます。法律用語の独特な言い回しが多く、苦手意識を感じる方もいますが、法律の趣旨や背景をイメージしながら取り組むことで、理解を深められるでしょう。
例年14問がこの範囲から出題されています。
・法令上の制限・税その他
住みやすい街づくりのために、土地や建物には使途や開発行為、建物の高さなど細かい制限が設けられています。さらに、宅建士には、固定資産税や相続税など不動産にまつわる税法の知識も必要です。
例年この範囲からは16問が出題されています。
ちなみに昨年はこんな問題が出題されました。
・権利関係より出題
・法令上の制限より出題
・宅建業法より出題
問題を解いた感想は、簡単、難しい、問題の意味が理解できない…
いかかでしたでしょうか？
このような問題が50問出題されます。
※解答は、問1：1、問15：4、問40：4 です。
宅建試験の合格点は、問題の難易度や受験者の正答率によって毎回変動しています。おおむね35点前後・正答率70％が合格の目安となります。
また、合格率は16％前後と決して高くはありません。とはいえ、行政書士や司法書士に比べると合格率は高く、不動産や法律の知識がない方でも、勉強時間を確保し、効率的に学ぶことで合格を目指せる資格です。
来年の10月第3日曜日は宅建試験にチャレンジしてみてはいかがでしょうか！
※試験に関する詳細はこちらからご確認ください。
4月になり春らしく明るい感じがしています。気象変動の影響もあるのか、すでに25度を超える日もありました。日照時間や光の強さも増し、太陽光発電パネルを設置している方は恩恵を受ける季節到来です。新築住宅では国の補助金や住宅ローン控除でも長期優良住宅の高断熱性能が必須となっていますが、せっかくなら太陽光発電による創エネでZEHとするのはどうでしょうか？省エネ設備や高断熱化でエネルギーロスが減るとより大きな効果が見込まれるのですが、太陽光発電導入に対しては、設置コストと効果のバランスが心配、という声もお聞きします。
今回は私ごとで恐縮ですが、自宅の太陽光発電が設置後10年経過しましたので、この機にエネルギー収支を検討したいと思います。
まず自宅の太陽光パネルですが、発電能力は７.１kWとなっています。建物は古いので現在の基準で言うと断熱等級は３程度、正直冬は寒く、暖房にはエアコンとこたつ（これは結構電気を使う）を使っています。太陽光パネル設置と同時にオール電化としましたので電気使用量は設置前よりも増えています。また10年間で家族構成が変わりましたので、総使用量は徐々に減っています。
表でわかる通り、メーカーの予測発電量に対して実績は13%程度プラスとなりました。また、売電量が発電量の79.5%と大半を占めています。これは日中の自己使用量が少ないためです。一方買電量は夜間を中心に売電量の95%くらいでした。そして我が家の10年間の総使用量は83,706.7kWhで年平均8,370kWhです。総発電量が87,785.7kWh（8,778.6kWh/年）なので消費・発電比ではプラスとなりました。肝心の金銭収支ですが、導入費用に対し、10年間の売電量実収入額と自己使用量の電気料金換算額の合計で104.6%とわずかながらプラスとなりました。ただしこれは設置費用や売電単価、ライフスタイルによって変わりますので、実績の一例として参考としていただければと思います。なお、毎月の電気代ですが、我が家では、上記で指摘したように日中の自己使用量が少ない分、夜間の購入量の比率が高く電気料金の支払いも増える傾向がありますが、導入前の電気・ガス併用時代の光熱費合計よりも下がりました。これは発電の一部を自己消費（使用）していることと、比較的単価の安い深夜時間帯の電気購入量が多いためだと思われます。季節変動としては、発電量が減り暖房費が増える冬が高額となります。
現在は、不安定な世界情勢やドル高円安の為替相場の影響から燃料費が高騰しており、電気料金単価も高くなっています。例えばこの10年でも平均単価（総支払電気料金（燃料費調整金、再エネ賦課金等および消費税含む）を買電量（kWh）で単純に割った単価。実際の契約単価ではありません。）が最安時16.7円/kWh（2017年1月）から最高時39.3円/kWh（2022年12月）と２倍以上変動しています。そのような状況では自己消費率を上げ、購入電気量を下げた方が売電よりもプラスになりやすく、電気料金の高い時ほど太陽光発電の経済的な効果が発生します。蓄電池はまだ少し高額なのですが、自動車買い替えのタイミングであればPHV(プラグインハイブリット)車やEV(電気)車にして日中充電して夜間は使用（V2H）すると、ガソリン消費量と買電量が減るのでかなりの経済効果が期待できるのではないでしょうか？
さらに弊社が推進し建築している長期優良住宅やZEHであれば、光熱費削減だけでなく、快適性（寒暖差の減少）や健康面（結露防止によるカビ・ダニの抑制、ヒートショック防止）、建物の耐久性（メンテナンスコストの低減）、住宅ローン控除や場合により補助金など総合的なメリットがありますのでご検討いただければ幸いです。
確かに太陽光発電設備は設置費用が必要となりますので導入に際しては迷うところだと思いますが、設置してしまえば少なくとも天気の良い日中はほとんどのエネルギーを自分で賄えますし、余剰電力の有効利用も可能となります。後からでも設置できますが、屋根上の工事なので足場代なども考えれば新築時に設置することが結局一番安上がりです。
現在弊社では豊田市花本町で建築条件付き土地を分譲しています。間取りや外観などご希望に合わせご提案させていただきます。お気軽にご相談ください。
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花本町物件
相続した土地を国が引き取ってくれる「相続土地国庫帰属制度」が、2023年4月から始まりました。手放したい山林などを抱える人にとっては便利な制度ですが、「引き取りの要件が厳しくて手続きが複雑。費用もかかり利用しにくい」といった不満の声も聞かれます。
親などから宅地や田畑、山林などの不要な不動産を相続した場合、まず売却を考える人が多いです。しかし、簡単には買い手が決まらない土地も多いです。特に1970～80年代ごろに価値の乏しい山林や原野を「将来高値で売れる」と勧誘して不当に買わせる原野商法が多発。引っかかった親世代が山林を購入し、売れずに保有し続けてきたケースもあります。
こうした土地を相続すると、自ら利用するあてもないまま相続税や固定資産税の負担がのしかかる場合があります。そこで選択肢として登場したのが国庫帰属制度です。
この制度には不要な土地だけを国庫に納められるメリットがあります。相続の際に土地の所有権移転登記をしていなくても申請できます。相続放棄という既存の制度もありますが、土地以外も含め一切の相続権を失ってしまうため、預金や証券などプラスの資産がほかにある場合は現実的な選択肢とは言えません。
一見便利な制度ですが、全ての土地で認められるわけではないです。法務省によると、2023年11月時点で国庫帰属制度の申請件数は1349件。内容は「田畑」「宅地」「山林」の順で多く、そのうち帰属が決まったのは48件にとどまったそうです。
国庫帰属制度には条件があり、申請できるのは相続や遺贈で土地を取得した相続人だけです。複数の人が所有権を持つ共有地の場合は、相続人を含む共有者全員で申請する必要があります。また、抵当権が設定されていないことが条件で、宅地などは更地にして引き渡す必要があります。
さらに、国に支払う審査手数料や負担金が生じます。地元の法務局で事前に相談し、提出した申請書の審査手数料は土地1筆あたり一律1万4千円。負担金は、土地の性質などを考慮し法務局が算出した10年分の土地管理費相当額となります。宅地や田畑などは原則20万円で、土地の面積などによって増加する可能性もあります。
法務局は実地調査などを行うため、審査には半年から1年ほどかかります。申請書類の作成は個人でもできますが、弁護士や司法書士、行政書士に頼むことも選択肢です。専門家は国庫帰属制度について、▽相続、遺贈で引き継いだ土地に限定▽審査手数料、負担金などの費用▽申請書など書面の準備、という三つのハードルを指摘しています。
手間や費用、時間がかかるため、相談者の中には民間の引き取り業者を活用する人も多いといいます。その場合は、相続登記をした上で業者に売却することになります。
ただ、農地法の制度があり、農地を売却する相手は農業従事者などに限られます。このため専門家は「手放したくても民間の引き取り手が見つからずに困っている人は多い。国庫帰属制度はそういう人にとっては良い仕組みだ」と話します。
新制度の導入の背景には、持ち主がわからない「所有者不明土地」の問題があります。相続登記などがされずに実質的な所有権が子供や孫の世代に細分化され、登記簿上の所有者が不明な土地は、全国で九州本土に相当する面積が存在するそうです。売却が進まず都市開発の妨げとなっています。
その対策として今年4月から不動産登記法の一部を改正し、土地や建物の相続登記の義務化が始まります。登記申請しないと10万円以下の過料を科される可能性があります。相続登記の義務化で土地の所有者をはっきりさせる代わりに、不要な土地については国庫帰属制度で引き取る、という事なのでしょう。
このため、国庫帰属制度は相続登記義務化を補完する位置づけと言えます。専門家は「残された家族が困らないように、土地の所有者は早めに相続について相談すべきだ」と指摘しています。
「私はどうだろう？」と少しでも不安に思われた方、まずは今のうちに現状を確認されてみてはいかがでしょうか。その際は当社へお気軽にご相談ください。
マンションの老朽化が進むと、必要な工事が増え、修繕コストはかさむ一方です。建築当時は快適に暮らせていたマンションも、居住者の高齢化によるニーズの変化に伴い、不満の声が寄せられることも。そこで選択肢の一つになるのが「マンションの建て替え」です。しかし、マンションの建て替えを実現するには多くの合意要件をクリアしなければなりません。その合意要件を緩和する改正が議論されています。
老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は1月16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめました。一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を提出する方針です。
国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超えのマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。
区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足、周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ、バリアフリーへの不適合があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。
建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。
1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。
被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。
建て替えを後押しする要綱案に沿って合意要件が緩和されれば、再開発や中古マンションの取引活性化につながる可能性に期待する一方、経済的利益が望みづらい物件は建て替えが進まず、劣化が進行したまま置き去りになると懸念の声も根強い。
新築時から入居し「自分が死ぬまで住めればそれでいい」と考える高齢者と、後から入った子育て世代の所有者が対立し、合意形成が進まないケースも。「合意要件が緩和されても、簡単に進まないのが現実だ。駅から遠いなど再開発のうまみが少ないマンションは業者も積極的には建て替えに動かず、取り残される恐れがある。」と専門家は指摘しています。
現在マンションにお住まいの方はもちろん、今後中古マンションの購入を検討されているという方も、マンションの建て替え時の知識については頭の片隅にでも置いていただければと思います。
